Taşınmaz satışı veya kiralanması halinde emlakçılık olarak adlandırılan taşınmaz simsarlığı konusunda uygulamada bir çok sorunla karşılaşılmaktadır. Karşılaşılan en temel problemlerden biri, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi kurulduktan sonra satıcı veya kiralayan tarafın, komisyoncuyu aradan çıkartarak komisyon ödemeksizin taşınmazı satması veya kiralaması şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanunda düzenleme olmayan durumlarda, simsarlık sözleşmesine de vekalete dair hükümler uygulanmaktadır. Simsar, satış için yapılan anlaşmalarda satış gerçekleştiğinde, kiralama için yapılan sözleşmelerde de kiralama gerçekleştiğinde ücrete hak kazanmaktadır. Simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur.
Sözleşmenin içermesi gereken hususlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiştir. Sözleşme içeriğinde hizmet bedelinin ve hangi oranlarda kimler tarafından ödenmesi gerektiği de düzenlenmelidir. Ayrıca yönetmeliğe göre, hizmetin fiziken veya elektronik ortamda yer gösterme formu imzalatılarak yerine getirilmesi gerektiği de belirtilmiştir. Yer gösterme formu sözleşme olmayıp, simsarın olası alıcıya satış veya kira sözleşmesi imzalanmak üzere gösterildiğinin ispatıdır. Çünkü, simsarın ücrete hak kazanması için tarafları bir araya getirerek satış veya kira sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmesi gerekmektedir.
Aynı yönetmelikte simsarlık sözleşmesinde ücretin üst sınırı da belirlenmiştir. Hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin %4’ünden fazla olamaz. Kira sözleşmelerinde ise bu bedel bir kira bedelinden fazla olamaz. Uygulamada genellikle bu ücret %2 alıcıdan, %2 satıcıdan tahsil edilmektedir. Ancak aksi, sözleşme ile düzenlenebilmektedir.
Azami sınırı belirlenen bu ücret, taşınmazın tapudaki satış bedeli üzerinden değil, satışın gerçekleştiği an, gayrimenkulün gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Taraflar aralarındaki anlaşmayla satış bedelini tapuda daha düşük gösterseler dahi, komisyoncu, taşınmazın gerçek değerinin bu olmadığını ispat ederek, gerçek değer üzerinden komisyona hak kazanabilir.
Avukat Taha Burak ÖZKAN
ANKARA BAROSU
